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Ação renovatória de locação comercial

Nas locações comerciais, desde que preenchidos todos os requisitos exigidos pela Lei 8.245/1991 (Lei de Locações), o locatário terá direito à renovação compulsória de seu contrato de locação. A renovação compulsória tem por objetivo proteger o fundo de comércio.
Assim, é assegurado ao locatário o direito à renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente, o contrato de locação a ser renovado tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado, o prazo mínimo do contrato a renovar, ou a soma dos prazos, ininterruptamente, de todos os contratos escritos, seja de cinco anos, conforme prevê o artigo 51 da Lei 8.245/1991.
A ação cabível é a renovatória, que deve, necessariamente, ser proposta durante o último semestre de vigência do contrato a renovar (art. 51, § 5 da Lei de Locações), sob pena de decadência.
Ainda, o locatário deve comprovar que explora o mesmo ramo de comércio por mais de três anos; e cumpriu integralmente o contrato renovando (art. 71, II e III da Lei); com o pagamento dos alugueres, impostos e taxas previstos.
O locatário deve especificar, na ação renovatória, o valor que pretende pagar a título de aluguel, o prazo de vigência do contrato, eventual substituição de garantia, se existir no contrato a renovar, bem como demonstrar, ainda que não seja requisito essencial, através de laudo provisório, que o valor do aluguel proposto para a renovação da locação é condizente com a realidade do mercado imobiliário.
Importante destacar que igual direito assiste ao sublocatário, que também pode ver tutelado seu fundo de comércio, ou seja, se o imóvel estiver sublocado, no todo ou em parte, e desde que observados os requisitos legais exigidos, o sublocatário pode se valer da ação renovatória, que, neste caso, será proposta contra o sublocador e locador, em litisconsórcio.
Julgada procedente a ação renovatória, a sentença proclamará o direito do locatário ou sublocatário à renovação, e declarará renovado o contrato de locação, com reajuste do aluguel. Se julgada improcedente, o juiz fixará o prazo de até seis meses após o trânsito em julgado da sentença para desocupação do imóvel, conforme prevê o artigo 74 da Lei 8.245/1991.

Luciana Breda Merlin Gaspar. Departamento Jurídico Cível Comercial (Escritório Curitiba).

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